Нюансы составления договора аренды для торговой площади ЕНВД
Здравствуйте уважаемые форумчане!
Прошу помощи в правильности составления договора аренды. Точнее договор составлен, сейчас готовим доп. к нему.
схема расположения помещений расположена по ссылке, схематично там все верно, а вот с пропорциями помещений не очень.
Перечитав еще раз письма минфина и баталии вокруг этой темы я сначала пришел к выводу что код выбранный деятельности 07 по ЕНВД не верный, но потом почитав и поразмыслив еще раз понял что нет код 07 все таки наш, но договор в таком виде явно провальный.
Сейчас договор аренды оформлен прямо сказать халтурно, в предмете договора: "...Арендатор принимает нежилые помещения по такому то адресу, общей площадью 100,5 кв. метра (номера комнат №1,2,3,4,5,6,7), с условием целевого использования: 41,7 кв.м. для организации розничной торговли, 58,8 кв. метров для организации складского хранения и подсобных помещений." и все больше ничего не указано.
По экспликации БТИ, комнаты 1,2,4,5,6 - обособленные "нежилые помещения" (огорожены станами и имеют дверные проходы), комната № 7 - "лестничная клетка" , а комната №3 "коридор", на моей схеме он условно разбит на 2 помещения 3 и 3.1 (выделено зеленым), так вот эта площадь 3,1 конструктивно фактически отгорожена, хотя по данным БТИ перегородки нет, а вот комната №1 и №3 фактически перегородки не имеет, хотя по БТИ она есть. Розничную площадь в договор поставили так сказать такую какая фактически для розничной торговли и использовалась это часть площади 14,5 кв.м коридора №3 и площадь 27,2 кв.м нежилого помещения № 1 и в декларациях по ЕНВД заявлено 42 кв.м.
Сейчас подготовили доп. к договору, в котором расписано все с привязкой к каждой комнате, сделали копию техплана БТИ, на нем все цветными маркерами разметили и нанесли площади еще и там и прописали эту схему неотъемлемым приложением к договору.
По допу предмет договора выглядит так:
"Арендатор принимает нежилые помещения по такому то адресу, общей площадью 100,5 кв. метра (номера комнат №1,2,3,4,5,6,7), с условием целевого использования:
- 41,7 кв.м. для организации розничной торговли,в том числе нежилая комната № 1 площадью 27,2 кв.м. под торговый зал для розничной торговли, часть комнаты № 3 коридор площадью 14,5 кв.м. (конструктивно разделена неразборной перегородкой) под торговую площадь, фактически используемую для розничной торговли
- 24,7 кв.м. в качестве подсобных помещений, в том числе часть часть комнаты № 3 коридор площадью 7,0 кв.м. (конструктивно отделена неразборной перегородкой), нежилая комната №5 площадью 9,8 кв. м, лестничная клетка №7 площадью 7,9 кв.м.
- 34,1 кв. метров для организации складского хранения товара, в том числе нежилая комната №2 площадью 14,3 кв.м., нежилая комната № 4 площадью 19,8 кв.м.
Экспликация передаваемых в аренду нежилых помещений изложена в приложении №1 "Технический план помещений", являющемся неотъемлемой частью настоящего договора.
Изменение целевого использования помещения допускается только по обоюдному соглашению Сторон с составление дополнительного соглашения к настоящему договору."
Форумчание прошу помощи, меня волнует фраза: "часть комнаты № 3 коридор площадью 14,5 кв.м. (конструктивно разделена неразборной перегородкой) под торговую площадь, фактически используемую для розничной торговли", то что часть в 7,0 кв.м. могут приписать это ладно, тут пободаемся, но так как по паспорту БТИ это коридор, то торговым залом в договоре я его назвать не могу? или могу? опасаюсь что могут переквалифицировать это все не в торговый зал, а торговое место. Так же переживаю за лестничную клетку, правильно ли я отнес ее к подсобной площади? Буду признателен за любой совет
Прошу помощи в правильности составления договора аренды. Точнее договор составлен, сейчас готовим доп. к нему.
схема расположения помещений расположена по ссылке, схематично там все верно, а вот с пропорциями помещений не очень.
Перечитав еще раз письма минфина и баталии вокруг этой темы я сначала пришел к выводу что код выбранный деятельности 07 по ЕНВД не верный, но потом почитав и поразмыслив еще раз понял что нет код 07 все таки наш, но договор в таком виде явно провальный.
Сейчас договор аренды оформлен прямо сказать халтурно, в предмете договора: "...Арендатор принимает нежилые помещения по такому то адресу, общей площадью 100,5 кв. метра (номера комнат №1,2,3,4,5,6,7), с условием целевого использования: 41,7 кв.м. для организации розничной торговли, 58,8 кв. метров для организации складского хранения и подсобных помещений." и все больше ничего не указано.
По экспликации БТИ, комнаты 1,2,4,5,6 - обособленные "нежилые помещения" (огорожены станами и имеют дверные проходы), комната № 7 - "лестничная клетка" , а комната №3 "коридор", на моей схеме он условно разбит на 2 помещения 3 и 3.1 (выделено зеленым), так вот эта площадь 3,1 конструктивно фактически отгорожена, хотя по данным БТИ перегородки нет, а вот комната №1 и №3 фактически перегородки не имеет, хотя по БТИ она есть. Розничную площадь в договор поставили так сказать такую какая фактически для розничной торговли и использовалась это часть площади 14,5 кв.м коридора №3 и площадь 27,2 кв.м нежилого помещения № 1 и в декларациях по ЕНВД заявлено 42 кв.м.
Сейчас подготовили доп. к договору, в котором расписано все с привязкой к каждой комнате, сделали копию техплана БТИ, на нем все цветными маркерами разметили и нанесли площади еще и там и прописали эту схему неотъемлемым приложением к договору.
По допу предмет договора выглядит так:
"Арендатор принимает нежилые помещения по такому то адресу, общей площадью 100,5 кв. метра (номера комнат №1,2,3,4,5,6,7), с условием целевого использования:
- 41,7 кв.м. для организации розничной торговли,в том числе нежилая комната № 1 площадью 27,2 кв.м. под торговый зал для розничной торговли, часть комнаты № 3 коридор площадью 14,5 кв.м. (конструктивно разделена неразборной перегородкой) под торговую площадь, фактически используемую для розничной торговли
- 24,7 кв.м. в качестве подсобных помещений, в том числе часть часть комнаты № 3 коридор площадью 7,0 кв.м. (конструктивно отделена неразборной перегородкой), нежилая комната №5 площадью 9,8 кв. м, лестничная клетка №7 площадью 7,9 кв.м.
- 34,1 кв. метров для организации складского хранения товара, в том числе нежилая комната №2 площадью 14,3 кв.м., нежилая комната № 4 площадью 19,8 кв.м.
Экспликация передаваемых в аренду нежилых помещений изложена в приложении №1 "Технический план помещений", являющемся неотъемлемой частью настоящего договора.
Изменение целевого использования помещения допускается только по обоюдному соглашению Сторон с составление дополнительного соглашения к настоящему договору."
Форумчание прошу помощи, меня волнует фраза: "часть комнаты № 3 коридор площадью 14,5 кв.м. (конструктивно разделена неразборной перегородкой) под торговую площадь, фактически используемую для розничной торговли", то что часть в 7,0 кв.м. могут приписать это ладно, тут пободаемся, но так как по паспорту БТИ это коридор, то торговым залом в договоре я его назвать не могу? или могу? опасаюсь что могут переквалифицировать это все не в торговый зал, а торговое место. Так же переживаю за лестничную клетку, правильно ли я отнес ее к подсобной площади? Буду признателен за любой совет
Comments
-
Добрый день.Цитата: Форумчание прошу помощи, меня волнует фраза: "часть комнаты № 3 коридор площадью 14,5 кв.м. (конструктивно разделена неразборной перегородкой) под торговую площадь, фактически используемую для розничной торговли"Формулировка действительно очень корявая. Я бы не стала так уж сильно привязываться к плану БТИ, а начертила свой собственный с отражением той планировки, какая есть на самом деле, и с указанием целевого назначения каждого помещения. И если у вас камната 1 и часть бывшего коридора между собой никак не разделены, а от другой части коридора их отделяет перегородка, то именно так и чертите, и указывайте сразу общую торговую площадь, равную 41,7 кв.м.Цитата: то что часть в 7,0 кв.м. могут приписать это ладно, тут пободаемсяЕсть еще такой способ проверки как выезд на место, так что выяснить фактическое положение дел и замерить реально используемую в деятельности на ЕНВД площадь большой проблемы для налоговиков не составит.Цитата: но так как по паспорту БТИ это коридорЭто проблемы арендодателя, что не внесли вовремя изменения в учетные данные. Арендатора они касаться не должны, для него правоустанавливающим документом является договор аренды (арендодатель может и вообще не показать ему план БТИ).Цитата: то торговым залом в договоре я его назвать не могу? или могу?Если по всем признакам это торговый зал (почитайте определение в ст. 346.27 НК РФ), то именно так и надо указывать в договоре.Цитата: опасаюсь что могут переквалифицировать это все не в торговый зал, а торговое место.На каком основании, если оборудование с товаром размещено внутри помещения, туда же имеют возможность войти покупатели, именно там происходит выбор товара и собственно заключение договора розничной купли-продажи (оплата и получение товара на руки)?Цитата: Так же переживаю за лестничную клетку, правильно ли я отнес ее к подсобной площади?Не обязательно как-то группировать все помещения, можно выделить в тексте договора только общую площадь и площадь торгового зала (как ФП для расчета ЕНВД) в том числе. А на плане помещения подпишете отдельно: "склад", "лестница", "коридор", "туалетная комната" и т.п.
-
Цитата: Добрый день.Огромное Вам человеческое спасибо за помощь!Цитата: Я бы не стала так уж сильно привязываться к плану БТИ, а начертила свой собственный с отражением той планировки, какая есть на самом деле, и с указанием целевого назначения каждого помещенияВсе таки за основу возьмем картинку из плана БТИ, там верные пропорции, уже нанесены длины стен, комнатам присвоены номера, соответствующие свидетельству юстиции, все лишнее предварительно затрем в обычном Paint-те и цветными фломастерами и ручками нанесем нужные обозначенияЦитата: И если у вас комната 1 и часть бывшего коридора между собой никак не разделены, а от другой части коридора их отделяет перегородка, то именно так и чертите, и указывайте сразу общую торговую площадь, равную 41,7 кв.м.Понял, так и сделаемЦитата: Это проблемы арендодателя, что не внесли вовремя изменения в учетные данные. Арендатора они касаться не должны, для него правоустанавливающим документом является договор аренды (арендодатель может и вообще не показать ему план БТИ).У нас Арендодатель, тоже головоломка, во первых их двое (имеют по 1/2 доли) и договоров аренды тоже 2 (но в них одно и то же), а во вторых они физ. лица, но арендная плата перечисляется на их расчетные счета, НДФЛ мы удерживаем и перечисляем в бюджет. Более того один из Арендодателей по моим данным является ИП-шником, но изъявил желание заключить договор как обычный гражданин (о его ИП мы вроде как не знаем). Я анализирую сейчас как все было тогда и понимаю, что вот эти заморочки и увели меня от основной опасности с грамотным выделением площадей.Цитата: На каком основании, если оборудование с товаром размещено внутри помещения, туда же имеют возможность войти покупатели, именно там происходит выбор товара и собственно заключение договора розничной купли-продажи (оплата и получение товара на руки)?Это да, но я почитав письма минфина и почему-то решил, что могут и переквалифицировать в торг. место. А еще всегда волновал вопрос, по мелочевке вопросов нет, но есть и габаритный товар, покупатель выбирает его на витрине, но хочет запакованный в коробке, а то в машину он не влезет и просто хочет "совсем новый" и товар выносят со склада или вот на дорогой габаритный товар в цену товара включена доставка по городу, покупатель выбирает товар, оплачивает его в магазине, а доставляют товар уже ему на дом и зачастую в коробке со склада, это и проверить не сложно - нужно только сделать контрольную закупку, хотя наверное вынесу как я этот вопрос в отдельную тему.Цитата: Есть еще такой способ проверки как выезд на место, так что выяснить фактическое положение дел и замерить реально используемую в деятельности на ЕНВД площадь большой проблемы для налоговиков не составит.Это да, но сейчас меня обрадовали изменениями, Арендатор арендовал склад рядом и решил максимально расширить торговый зал, перегородки насколько это возможно будут демонтированы (точнее уже сегодня-завтра будут демонтированы) и комнаты №2 и №5 будут тоже торговым залом, так что "как было налоговики" уже не увидят", но ту перегородку, которая и сейчас часть коридора (по которой вопрос) демонтировать нельзя, точнее невозможно без ремонта стен.
-
Цитата: А еще всегда волновал вопрос, по мелочевке вопросов нет, но есть и габаритный товар, покупатель выбирает его на витрине, но хочет запакованный в коробке, а то в машину он не влезет и просто хочет "совсем новый" и товар выносят со склада или вот на дорогой габаритный товар в цену товара включена доставка по городу, покупатель выбирает товар, оплачивает его в магазине, а доставляют товар уже ему на дом и зачастую в коробке со склада, это и проверить не сложно - нужно только сделать контрольную закупку, хотя наверное вынесу как я этот вопрос в отдельную тему.Ничего страшного в этом нет и препятствия применению ЕНВД не возникает, если сама сделка розничной купли-продажи оформляется в магазине. Но если хотите обсудить еще более подробно - тогда действительно нужно выносить вопрос в отдельную тему.Цитата: Арендатор арендовал склад рядом и решил максимально расширить торговый зал, перегородки насколько это возможно будут демонтированы (точнее уже сегодня-завтра будут демонтированы)Надеюсь, он в курсе, что все подробные изменения должны быть заранее согласованы с арендодателем и своевременно отражены в договоре аренды.
-
Еще раз огромное спасибо!Цитата: Надеюсь, он в курсе, что все подробные изменения должны быть заранее согласованы с арендодателем и своевременно отражены в договоре аренды.Все, за выходные все демонтировали, Арендодатели присутствовали при демонтаже и на все согласны, доп. подготовили, в нем утвердили новые "целевые" площади и новую схему "экспликации". Доп. сделали действием с начала месяца (с 01.05.2016).
